Indemnité d'éviction du bail commercial : calcul, délai de 2 ans, comment l'éviter

Le principe tient en une phrase de l'article L. 145-14 du code de commerce : le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais il doit alors payer au locataire évincé une indemnité « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession », augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation — « sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Deux précisions changent tout pour qui lit ce texte la première fois. D'abord, le refus de renouvellement est un droit : l'indemnité n'est pas une amende, c'est la contrepartie légale organisée de la reprise du local. Ensuite, la liste du texte n'est pas limitative — le mot « notamment » explique pourquoi les chiffrages dépassent souvent largement la valeur du fonds seul.

La seule porte de sortie de principe, c'est la fin de la phrase : le propriétaire qui prouve que le préjudice est moindre peut voir l'indemnité réduite. Ce n'est pas une dispense — c'est une charge de la preuve, et elle pèse entièrement sur le bailleur.

Le point de départ est simple : tout refus de renouvellement donné dans les formes déclenche le droit à indemnité, que ce soit par un congé (six mois à l'avance, pour le dernier jour du trimestre civil, par acte extrajudiciaire — art. L. 145-9) ou par la réponse négative à une demande de renouvellement du locataire. L'exception tient à l'article L. 145-17 : pas d'indemnité du tout si le bailleur justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant, ou si l'immeuble est insalubre ou dangereux.

Mais le motif grave et légitime a sa propre police. Lorsqu'il repose sur l'inexécution d'une obligation du locataire — des loyers impayés, par exemple —, l'infraction ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure du bailleur. Et cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l'alinéa. Un congé appuyé sur des impayés sans mise en demeure régulière est presque toujours voué à l'échec : le bailleur retombe sur l'indemnité d'éviction.

Trois cas particuliers complètent le tableau. La reprise pour construire ou reconstruire n'annule pas l'indemnité (art. L. 145-18) — la seule échappatoire est d'offrir un local équivalent, avec des mentions obligatoires dans le congé. Le bailleur qui vend le fonds qu'il loue ne peut refuser le renouvellement qu'à charge de payer l'indemnité (art. L. 145-25). Et si le refus n'était qu'un stratagème pour faire échec frauduleusement aux droits du locataire, le locataire a droit à une indemnité égale au préjudice subi (art. L. 145-27).

L'administration publie une fiche dédiée (Entreprendre service-public, F32783) qui résume la méthode appliquée par les juges. Le socle, c'est le choix entre deux hypothèses : si le fonds disparaît avec le local, l'indemnité dite de remplacement répare la perte de la clientèle et de la valeur d'exploitation — souvent appréciée sur la base du chiffre d'affaires des trois dernières années ; si le fonds est transférable, l'indemnité de déplacement répare l'écart entre l'ancien et le nouveau loyer, pondéré par un coefficient lié à l'emplacement et à l'activité.

S'y ajoutent les accessoires : frais de déménagement et de réinstallation, droits de mutation, indemnités de licenciement des salariés, résiliation des contrats, trouble commercial. Et la question du droit au bail pèse lourd : sa valeur, qui peut excéder celle du fonds lui-même, entre dans le calcul. En sens inverse, l'indemnité de remploi n'est pas due si le bailleur prouve que le locataire ne s'est pas réinstallé.

Deux règles de charge de la preuve méritent d'être connues avant le congé, car elles coûtent cher au bailleur qui les ignore. Première : la présomption est que le fonds périt avec le déplacement — c'est au bailleur d'apporter la preuve qu'il survivra à la réinstallation, la Cour de cassation ayant censuré une cour d'appel qui avait mis cette preuve à la charge du locataire (Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 19-18.123). Seconde : l'évaluation se fait à la date du départ effectif si le locataire a libéré les lieux, mais à la date de la décision du juge s'il y est resté — le chiffre d'affaires postérieur se valorise alors à l'avantage du locataire.

Il n'existe aucun barème légal ni fourchette officielle : l'indemnité se fixe « suivant les usages de la profession », avec expertise dans la pratique. Les montants élevés que l'on voit circuler ne sont pas des exagérations de blog — ils reflètent la valeur des fonds dans les emplacements commerciaux convoités.

Toutes les actions du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (art. L. 145-60). Pour l'indemnité d'éviction, le point de départ est écrit dans le congé lui-même : le locataire doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans « à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » — la date d'effet, pas la date de signification. C'est pourquoi l'article L. 145-9 impose, à peine de nullité, de reproduire cette mention dans l'acte.

La Cour de cassation vient d'en tirer la conséquence sans complaisance : dans un arrêt du 12 février 2026 (3e chambre civile, n° 24-10.578, publié au bulletin), elle a jugé que le délai de deux ans court même lorsque le congé est délivré avec une offre d'indemnité d'éviction, et que la mauvaise foi du bailleur n'interrompt ni ne suspend la prescription. Le locataire qui avait laissé filer le délai en discutant et en demandant une expertise s'est vu qualifier d'occupant sans droit ni titre — et le bailleur a obtenu sa condamnation en référé.

Pour le bailleur, l'enseignement est double et mérite d'être mis dans le plan d'action. Le délai protège aussi votre sortie : un locataire qui ne saisit pas le juge dans les deux ans perd son droit à l'indemnité — et peut ensuite être poursuivi en expulsion. Mais à l'inverse, tant que le locataire est dans son délai et que l'indemnité n'est pas réglée, vous restez dans le cadre du paragraphe suivant : pas de jouissance, pas de travaux, pas de nouveau locataire.

La règle la plus mal connue des bailleurs est probablement la plus importante : « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue » (art. L. 145-28). Jusqu'au paiement — ou à la consignation de l'indemnité, en pratique chez un séquestre —, le locataire reste dans les lieux aux conditions du bail expiré. Il doit les remettre au plus tard trois mois après le versement complet, et paye une indemnité d'occupation pendant l'attente. Un congé avec refus de renouvellement n'est donc pas un calendrier de reprise : c'est l'ouverture d'une négociation, ou d'une instance, que vous financerez.

Le pire scénario est de vouloir forcer la sortie. Expulser un locataire qui avait droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement fait naître un préjudice supplémentaire, distinct de l'indemnité elle-même, que le juge chiffre — pertes d'exploitation postérieures à l'expulsion (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-19.089, publié au bulletin). Le bailleur pressé transforme une dette chiffrable en contentieux alourdi.

Restent les leviers d'évitement, et ils sont courts. Le motif grave et légitime, préparé dans les formes — mise en demeure par acte extrajudiciaire, infractions poursuivies plus d'un mois — est le seul moyen de ne rien devoir. La preuve d'un préjudice moindre permet de réduire, rarement d'annuler. L'offre d'un local à emplacement équivalent fonctionne, mais avec des mentions obligatoires dans le congé et des délais pour le locataire (art. L. 145-18). Enfin, prévoir la provision ou la consignation dans le plan de congé, dès le départ, évite l'effet le plus coûteux : payer l'indemnité d'occupation d'un local dont on croit — à tort — être déjà propriétaire.

Un dernier point, à connaître pour ne pas s'engager trop vite : le droit de repentir. Après la décision fixant l'indemnité, le bailleur dispose d'un délai de quinze jours pour revenir sur son refus et consentir au renouvellement — à condition que le locataire occupe encore les lieux et ne se soit pas déjà réinstallé. S'engager auprès d'un nouveau preneur ou lancer des travaux avant l'expiration de ce délai est un risque inutile.