Le locataire refuse de partir après le congé : que peut faire le bailleur

Tout commence par la validité du congé, car c’est la première chose que contestera un locataire qui veut gagner du temps. Dans un bail d’habitation, le congé du bailleur doit être reçu au moins six mois avant l’échéance du bail pour un logement vide, trois mois pour un logement meublé. Il est motivé : vente, reprise pour y habiter ou y loger un proche, ou motif légitime et sérieux.

La forme est impérative : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé. Un simple courriel ne vaut jamais congé. Un congé donné trop tôt reste valable, mais prend effet à la date à laquelle il aurait dû être donné — autant dire que la précision du calendrier protège les deux parties.

Une exception à connaître avant d’espérer le départ : le locataire protégé. Si le locataire, ou la personne à sa charge, a plus de soixante-cinq ans et des revenus sous les seuils fixés par la loi — et que le bailleur n’est pas lui-même âgé ni sous les mêmes seuils —, le bail se renouvelle de plein droit. Le congé n’aboutira pas, sauf exception limitée (reprise par un bailleur de plus de soixante-cinq ans, logement qui n’est pas sa résidence principale).

Face à un locataire qui reste, trois réflexions reviennent — changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité, aller déménager ses affaires. Toutes sont des fautes, et les deux premières exposent pénalement le bailleur. Seul un jugement permet l’expulsion, et seul un commissaire de justice peut l’exécuter.

Le code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende le fait d’introduire ou de se maintenire dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (art. 226-4). Il punit de trois ans et 30 000 € le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans passer par le concours de la force publique prévu par la loi (art. 226-4-2) — un texte précisément visé par les expulsions « à la main du bailleur ». Après un jugement d’expulsion définitif, le simple fait de refuser de partir est lui-même un délit, puni de 7 500 € d’amende.

Couper les fluides pour pousser au départ n’a pas de sanction codifiée unique, mais ces manœuvres constituent une faute civile — elles peuvent engager la responsabilité du bailleur et se retourner contre lui au procès. En pratique, elles fournissent surtout au locataire un contre-feu judiciaire : la victime d’une expulsion brutale obtient parfois la reprise du bail ou des dommages-intérêts.

Depuis la loi DALO de 2007, une procédure dérogatoire permet au préfet d’enjoindre l’évacuation en 48 heures des occupants sans droit ni titre entrés à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. Beaucoup de bailleurs la découvrent en cherchant « squatteur » sur un moteur de recherche et croient qu’elle s’applique à leur locataire resté après le congé.

Elle ne s’y applique pas. Le texte exige une entrée dans les lieux par manœuvres : un locataire qui occupe en vertu d’un bail n’a rien fait de tel, et les instructions d’application comme les fiches officielles rangeant l’« arrivée à terme du bail » du côté du litige classique entre propriétaire et locataire. La loi du 18 août 2026 dite RIPOST a étendu la procédure préfectorale aux meublés de tourisme et aux locaux commerciaux ou professionnels — pas aux baux d’habitation, dont le régime n’a pas changé.

La conséquence pratique : contre un ex-locataire, la seule voie est judiciaire. C’est aussi ce qui explique que la procédure soit plus lente que pour un squat — mais elle aboutit, à condition d’être menée dans l’ordre.

Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble : il connaît des actions issues du contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation, comme de celles qui tendent à l’expulsion d’occupants sans droit ni titre (art. L. 213-8 du code de l’organisation judiciaire). Les deux fondements couvrent le cas de l’ex-locataire.

L’assignation demandera en pratique trois choses : constater que le bail est arrivé à son terme (ou le prononcer), ordonner l’expulsion, et condamner le locataire à une indemnité d’occupation. Si le locataire paie encore son loyer — un cas fréquent quand il espère rester —, la clause résolutoire n’a aucune raison d’être actionnée : elle suppose des manquements comme les impayés, et entraînerait une procédure (commandement, signalement à la CCAPEX) qui n’a pas d’objet ici. Le signalement CCAPEX est d’ailleurs réservé au commandement de payer : il n’existe pas d’équivalent pour un congé.

Côté délais, l’audience peut avoir lieu au minimum six semaines après la réception de l’assignation par le défendeur. Aucune durée officielle ne chiffre l’ensemble du parcours — de la fin du bail à l’expulsion, compte tenu du jugement et des délais d’exécution, plusieurs mois s’écoulent le plus souvent. Ce qu’on peut garantir, c’est l’enchaînement : chaque étape sautée est une cause de délai ou d’annulation supplémentaire.

Le départ du locataire ne règle que la moitié du problème : il reste à payer. Après le terme du bail et sans restitution des clés, l’occupation perd son titre : le maintien dans les lieux ouvre droit à une indemnité d’occupation, que la jurisprudence fonde sur l’absence de droit ni titre — les juridictions du fond condamnent régulièrement l’ex-locataire « en l’absence de restitution des clés ».

Son montant est fixé souverainement par le juge, mais il est en principe calqué sur le loyer et les charges qu’aurait dus le locataire, avec les mêmes indexations. Elle court jusqu’à la remise effective des clés : chaque semaine d’occupation sans titre s’ajoute à la dette, et elle se cumule avec les frais de la procédure — assignation, signification du commandement de quitter les lieux, expulsion.

Deux conseils de cabinet. D’abord, chiffrer précisément l’indemnité dans l’assignation (loyer, charges, dates) plutôt que de la laisser à la seule appréciation du juge. Ensuite, ne pas relâcher la pression amiable pendant le procès : un échéancier signé ou une reconnaissance écrite vaut acceptation de la dette et sécurise le chiffrage, sans interrompre la procédure en cours.

Le jugement rendu — qu’il ordonne l’expulsion ou constate le terme du bail et ordonne la restitution — devient exécutoire. Le commissaire de justice signifie alors un commandement de quitter les lieux. L’expulsion ne peut pas intervenir avant deux mois, sauf si le juge a réduit ou supprimé ce délai, ce qu’il peut faire notamment en cas de mauvaise foi de l’occupant.

Le juge peut aussi accorder des délais aux occupants dont le relogement est impossible — en pratique de un mois à un an, sauf mauvaise foi ou droit de reprise du bailleur. C’est souvent là que se joue la durée réelle de l’opération : un dossier bien préparé anticipe ces délais plutôt que de les découvrir après l’audience.

Si l’occupation se poursuit malgré le commandement, le commissaire de justice procède à l’expulsion, avec le concours de la force publique en cas de résistance — concours que le préfet doit accorder, et dont le refus ouvre droit à une indemnisation du propriétaire. Et si l’expulsion n’a pas pu être exécutée au 1er novembre, la trêve hivernale la suspend jusqu’au 31 mars : le refus de quitter après un congé n’ouvre aucune exception, contrairement à l’entrée dans les lieux par manœuvres.

Pour un local commercial ou professionnel, le congé du bailleur suit des règles voisines mais distinctes : au moins six mois avant l’échéance du bail triennal, délivré par acte de commissaire de justice (art. L. 145-9 du code de commerce). Les motifs y sont libres mais doivent être indiqués, et leur absence ou leur imprécision se paie en nullité.

Si le preneur reste après l’échéance, l’assignation ne va pas devant le juge des contentieux de la protection — réservé à l’habitation — mais devant le tribunal judiciaire. La demande tend au constat du congé, à l’expulsion et à une indemnité d’occupation ; depuis la loi du 18 août 2026, le maintien dans les lieux à l’expiration d’un bail commercial peut en outre relever de la procédure préfectorale dérogatoire, nouveau dans ce domaine.

Les enjeux économiques étant souvent plus lourds, ces dossiers se préparent d’autant plus soigneusement : un congé irrégulier peut coûter un triennat supplémentaire, bien au-delà des frais de procédure.