Trêve hivernale : dates, exceptions et droits du bailleur

La trêve hivernale s'applique du 1er novembre au 31 mars inclus de l'année suivante. Le texte la prévoyant est aujourd'hui l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution : il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante.

Concrètement, une expulsion qui n'a pas été menée à terme au 1er novembre est reportée au 1er avril, à condition que les occupants y aient droit : la trêve ne vise que le logement, c'est-à-dire la résidence principale des occupants. Les locaux commerciaux ou professionnels en sortent, tout comme les occupants du logement qui n'entrent pas dans les cas protégés.

Les dates ne changent pas d'une année sur l'autre : pas de trêve « avancée » ni « reculée ». Ce sont les exceptions, plus rares mais réelles, qui déterminent si l'expulsion peut malgré tout avoir lieu en hiver.

La trêve hivernale suspend la mesure d'expulsion elle-même : le retrait effectif du logement, avec le concours de la force publique, ne peut pas être mené entre le 1er novembre et le 31 mars. Les coupures d'énergie du logement sont également interdites pendant la période.

Tout le reste continue. Le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pendant la trêve, y compris en référé, faire signifier commandements et assignations, obtenir un jugement d'expulsion et un commandement de quitter les lieux. Simplement, l'expulsion sera exécutable dès la fin de la trêve. Une décision obtenue en février s'exécute dès avril ; un dossier ouvert en avril se retrouve parfois bloqué devant l'audience de février suivant.

La dette, elle, ne s'arrête jamais. Les loyers continuent de courir tant que le bail subsiste, puis une indemnité d'occupation remplace le loyer après résiliation. La trêve reporte l'exécution, elle n'efface rien : chaque mois d'hiver s'ajoute au décompte final.

Première exception : le relogement. Le sursis ne joue pas lorsque le relogement des occupants est assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille — en pratique, un logement adapté au nombre d'occupants, proposé avant la mesure.

Deuxième exception, ajoutée par la loi du 27 juillet 2023 : les occupants entrés sans droit ni titre. Lorsque l'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte dans le domicile d'autrui, aucun sursis ne s'applique : l'expulsion d'un squatteur peut avoir lieu quelle que soit la période de l'année. Pour les personnes entrées par ces procédés dans un autre lieu qu'un domicile — résidence secondaire, garage, terrain — le juge peut réduire ou supprimer le sursis.

Troisième et quatrième exceptions : l'expulsion du conjoint, partenaire ou concubin violente, ordonnée par le juge aux affaires familiales ou dans une procédure de divorce, échappe à la trêve, de même que l'expulsion d'occupants de logements étudiants qui cessent de remplir les conditions d'attribution.

Une précision utile : on lit souvent que les locaux frappés d'insalubrité ou de péril sortent de la trêve. Le texte en vigueur ne prévoit pas d'exception générale sur ce fondement : ne pas s'y fier sans vérifier la décision et ses conditions avec un professionnel.

La trêve ne suspend ni l'exigibilité des loyers, ni le décompte de la dette. Après résiliation du bail, l'occupant qui reste devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d'occupation, facturée mois après mois pendant l'hiver comme pendant le reste de l'année.

Le bailleur a en parallèle des obligations propres. Dès que l'impayé atteint deux fois le loyer mensuel, il doit alerter la caisse d'allocations familiales ou la mutualité sociale agricole : le défaut de signalement est sanctionné d'une amende pouvant atteindre 8 010 €. Le commandement de payer doit quant à lui mentionner l'adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL) auquel le locataire peut demander une aide financière.

Cet accompagnement n'est pas une perte de temps pour le bailleur : un dossier signalé tôt, documenté et suivi dans les instances de prévention pèse à l'audience, et une aide FSL peut parfois débloquer une partie de la dette sans procédure.

Pour un bailleur, la bonne lecture de la trêve hivernale est offensive : c'est une période pour construire, pas pour subir. Relances, mise en demeure, commandement de payer, assignation et audience peuvent tous intervenir entre novembre et mars. Un dossier présenté au juge pendant la trêve aboutit à une décision exécutable dès le 1er avril, sans perdre un jour de la belle saison.

Le compte est en effet facile à faire. Le commandement de payer laisse six semaines au locataire. L'assignation doit ensuite être notifiée au représentant de l'État au moins six semaines avant l'audience, à quoi s'ajoutent les délais d'enrôlement et de passage devant le juge. Entre le premier acte et le jugement, il s'écoule ainsi plusieurs mois : un dossier lancé en novembre se juge en fin d'hiver ou au début du printemps, mais un dossier attendu en avril se retrouve souvent devant l'audience de la trêve suivante, avec un an perdu. Agir dès aujourd'hui, en pleine trêve, c'est précisément ce qui permet d'obtenir un jugement le plus tôt possible.

Ce qui est en revanche strictement interdit, c'est la solution de force : forcer un occupant à quitter les lieux sans décision de justice et sans le concours de l'État, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes — changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité, vider les meubles — est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende, que l'on soit ou non en période de trêve. Ces gestes fragilisent définitivement la position du bailleur, y compris sur la créance de loyers.

Enfin, l'exécution reste encadrée après la trêve : le préfet peut refuser le concours de la force publique, refus qui ouvre droit à une demande d'indemnisation de l'État dans les conditions prévues par la loi. Anticiper cette étape, et préparer le dossier en conséquence, fait partie du travail d'hiver.