Résilier un bail commercial : congé, clause résolutoire, éviction — le guide du bailleur 2026

Le régime du bail commercial est régi par le décret du 30 septembre 1953, désormais codifié aux articles L145-1 et suivants du code de commerce. Il s'applique aux baux des locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou par un artisan immatriculé au répertoire national des entreprises et de leurs établissements (art. L145-1). La durée minimale du bail est de neuf ans, avec une faculté de résiliation tous les trois ans : la fameuse périodicité triennale (art. L145-4).

Mais l'arrivée du terme n'y met fin. L'article L145-9 est formel : les baux soumis à ce régime « ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement ». À défaut, « le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat ». Un bailleur qui attend sagement la date de fin de son bail 3-6-9 ans pour récupérer son local découvrira que cette date ne veut rien dire : sans congé, le bail continue.

Les issues sont donc cinq : le congé avec refus de renouvellement (mais gare à l'indemnité d'éviction), la résiliation pour faute du locataire par clause résolutoire ou par le juge, la résiliation amiable, le congé du locataire lui-même, et — cas particulier — la résiliation en cours de procédure collective du locataire.

Pour reprendre votre local à une échéance triennale, vous donnez congé au locataire au moins six mois avant la date d'échéance — en cas de tacite prolongation, pour le dernier jour du trimestre civil (art. L145-9). Le point de formalisme qui surprend tout le monde : ce congé doit être donné « par acte extrajudiciaire », c'est-à-dire par un commissaire de justice. Une lettre recommandée avec accusé de réception du bailleur n'a pas la valeur d'un congé — seul le locataire a droit à cette souplesse (art. L145-4).

Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer au locataire que, s'il entend contester le congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, il doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (art. L145-9 al. 5). Ces mentions ne sont pas décoratives : un congé muet sur ses motifs ou sans la mention du délai de deux ans est exposé à la nullité, et tout est à reprendre.

Autant le savoir avant de compter les semaines : donner congé n'est pas reprendre le local. Le congé vaut refus de renouvellement, et le refus de renouvellement déclenche la question de l'indemnité d'éviction — sauf motif grave et légitime. C'est l'objet de la section suivante.

Le principe est posé par l'article L145-14 : le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais il doit, sauf exceptions, payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement — notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, plus le cas échéant les frais de déménagement et de réinstallation. Refuser le renouvellement pour récupérer un local rarement occupé par un fonds de valeur, c'est parfois faire un chèque : l'indemnité se calcule sur le fonds, pas sur votre projet.

La porte de sortie s'appelle le motif grave et légitime (art. L145-17). Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité s'il justifie, à l'encontre du locataire sortant, d'un manquement à ses obligations ou d'une cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds. Mais le texte encadre la preuve : l'infraction n'est invoquable que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure effectuée par acte extrajudiciaire, précisant le motif invoqué. Là encore, tout se joue par acte de commissaire de justice et dans les formes.

Dernière protection, décisive pour le calendrier : aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue (art. L145-28). Tant que l'indemnité n'est pas payée — ou consignée —, le locataire reste dans les lieux aux conditions du bail expiré, et doit les remettre au plus tard trois mois après le versement (art. L145-29). Récupérer un local commercial peut donc prendre des années : congé, contestation, expertise du fonds, paiement. C'est le prix du droit au renouvellement.

Votre locataire ne paie plus, sous-loue sans autorisation, n'exploite plus le commerce ou a laissé l'assurance tomber : ici, pas besoin d'attendre l'échéance triennale. La première voie passe par la clause résolutoire du bail. L'article L145-41 fixe son régime : toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Si le locataire régularise dans le mois, le bail n'est pas résilié ; sinon, la résiliation est acquise.

Le juge peut toutefois suspendre la réalisation de la clause : sur demande du locataire, il peut, en accordant des délais, suspendre les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision passée en force de chose jugée. Ces délais de grâce sont plafonnés à deux ans (art. 1343-5 du code civil). La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en vigueur depuis le 28 mai 2026, a durci les conditions : l'octroi de délais et la suspension de la clause pour non-paiement sont désormais conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience (art. L145-41 al. 3). Un locataire qui ne peut pas prouver qu'il peut tenir le rythme ne peut plus faire durer indéfiniment la procédure.

Sans clause résolutoire — ou en plus d'elle —, la résiliation judiciaire reste la voie ordinaire : assignation devant le tribunal judiciaire, qui apprécie l'importance de la faute. Les cas classiques visés par la doctrine administrative : absence d'assurance, sous-location sans autorisation, absence d'exploitation du commerce, non-paiement des loyers. Comme en habitation, le dossier écrit fait la différence : mise en demeure par acte de commissaire de justice, constats, mises en cause datées. Et une limite connue : un juge peut toujours refuser de résilier malgré la faute, en accordant des délais — le plafond reste deux ans.

Le congé peut aussi venir du locataire : à l'expiration de chaque période triennale, il donne congé au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice, et il n'a pas à en indiquer les raisons (art. L145-4). Pour le bailleur, la conséquence pratique est simple : vérifiez le point de départ et la forme, mais rien ne s'y oppose. Attention aux baux où la résiliation triennale a été exclue par écrit — possible pour certains locaux d'usage exclusif de bureaux, de stockage ou construits en vue d'une seule utilisation.

Des congés hors échéance triennale existent pour le locataire entrepreneur individuel commerçant, le gérant majoritaire de SARL ou l'associé unique d'EURL qui part à la retraite ou bénéficie d'une pension d'invalidité : congé six mois à l'avance, à l'appui des droits demandés. En cas de décès du locataire, le bail n'est pas automatiquement résilié — sauf clause — mais les héritiers peuvent y renoncer en donnant congé selon la même forme. Pour le bailleur, ces situations se traitent sur pièces : demandez les justificatifs et sécurisez la date d'effet par écrit.

Reste la résiliation amiable, possible à tout moment et sans forme imposée — mais il faut pouvoir prouver l'accord. La pratique recommandée : un écrit fixant la date de libération, le solde des loyers et charges, et le sort du dépôt de garantie. Précision souvent ignorée : si le fonds comporte des inscriptions (nantissement, privilège), la résiliation amiable doit être notifiée aux créanciers inscrits et n'est définitive qu'un mois après cette notification. Un local commercial rendu par un simple échange de mails est une source de litige durable.

Trois situations méritent un drapeau rouge avant tout calcul. La sous-location d'abord : sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite (art. L145-31) — c'est un manquement actionnable, par clause résolutoire si le bail le prévoit, sinon en résiliation judiciaire. Le locataire qui veut changer d'activité passe par la déspécialisation : adjonction d'activités connexes ou complémentaires (art. L145-47), ou activités différentes sur autorisation judiciaire (art. L145-48). Sans passage par ces procédures, l'exploitation hors bail est une faute.

La procédure collective du locataire ensuite : le redressement ou la liquidation judiciaires n'entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail, et toute clause qui le prévoit est réputée non écrite (art. L145-45). Impossible de résilier « automatiquement » parce que le locataire est en difficulté : c'est l'administrateur ou le syndic qui décide de poursuivre ou non l'exploitation, et le bailleur facture les loyers courants.

La trêve hivernale enfin : elle protège en principe le domicile, et n'est en principe pas applicable à l'expulsion d'un local commercial — notre guide dédié aux locaux non résidentiels détaille ce qui s'applique, du garage au commerce. Et depuis 2026, un droit nouveau pèse sur la vente : le locataire bénéficie d'un droit de préemption sur le local (art. L145-46-1, issu de la loi du 26 mai 2026), avec notification du prix et délais réglementés. Avant de mettre le local en vente, vérifiez ce droit — une vente faite dans l'ignorance de la préemption est exposée à la contestation.