Recouvrement de loyer impayé : que fait le commissaire de justice (ex-huissier)

Un bailleur poursuit généralement deux buts à la fois : que le locataire parte, et que la dette soit payée. Ils suivent des chemins différents. Récupérer le logement passe par la résiliation du bail — clause résolutoire déclenchée par le commandement de payer, puis procédure devant le juge des contentieux de la protection jusqu’à l’expulsion. C’est la séquence détaillée dans notre guide sur la procédure d’expulsion.

Récupérer l’argent passe par la voie du recouvrement : obtenir un titre exécutoire qui constate la créance, puis, si le locataire ne paie toujours pas, procéder à des saisies sur ses biens, son compte bancaire ou ses rémunérations. Les deux séquences partagent le début — mise en demeure, commandement de payer — mais divergent ensuite : le procès en expulsion tranche la résiliation, le titre de recouvrement autorise l’exécution forcée sur le patrimoine.

En pratique, une même procédure peut couvrir les deux : la demande devant le juge des contentieux de la protection peut tendre à la fois la résiliation du bail et le paiement des sommes dues. Le jugement vaut alors titre exécutoire pour l’argent comme pour le départ. C’est le montage qu’un avocat construira d’emblée, plutôt que deux procédures successives.

Le commandement de payer les loyers et charges est signifié par un commissaire de justice. Dans un bail d’habitation avec clause résolutoire, il énonce, depuis la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, un délai de six semaines pour payer ou saisir le juge (délai fondé sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Il déclenche aussi le signalement à la CCAPEX et la dénonciation à la caution dans les quinze jours.

Ce que le commandement ne fait pas : permettre la saisie des meubles. Il n’existe pas de règle selon laquelle « le commandement vaut saisie-vente » — un point souvent mal rapporté. La saisie-vente suppose un titre exécutoire et un commandement de payer précédant la saisie-vente, acte distinct laissant lui-même un délai de huit jours. Le commandement locatif et le commandement de saisie-vente sont deux actes différents, à des moments différents de la procédure.

Dernière précision, donnée par la réforme de la prescription entrée en vigueur au 1er juillet 2020 : ni la mise en demeure ni le commandement de payer n’interrompent la prescription. Seules la demande en justice, les mesures d’exécution forcée et la reconnaissance écrite du débiteur arrêtent le délai de trois ans — on y revient plus bas.

Le titre exécutoire est le sésame de toute saisie. L’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution en dresse la liste. Pour un bailleur, quatre chemins dominent.

Premier chemin, le plus rapide pour une dette nette : l’injonction de payer. La requête — gratuite, sur formulaire — se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, sans audience. Si le juge fait droit à la demande, l’ordonnance est signifiée au locataire, qui dispose d’un mois pour s’opposer ; à défaut, le greffe délivre un certificat de non-opposition et l’ordonnance devient un titre exécutoire. Attention à un changement récent : depuis le 1er septembre 2026, l’ordonnance doit être notifiée dans les trois mois de son prononcé, au lieu de six, sous peine de caducité.

Deuxième chemin : le jugement après assignation, que la procédure soit menée pour la résiliation seule ou pour résiliation et paiement. Troisième chemin, souvent méconnu : le bail notarié. Revêtu de la formule exécutoire, l’acte notarié constatant une créance liquide et exigible est un titre exécutoire — ce qu’un bail sous signature privée ne sera jamais. Quatrième chemin : pour une créance inférieure à 5 000 €, la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances permet au commissaire de justice, si le locataire ne conteste pas dans le mois, de faire délivrer un titre exécutoire par le greffe.

Muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, le bailleur peut faire procéder à la saisie-vente des meubles corporels du locataire (art. L. 221-1 du CPCE), qu’ils soient ou non détenus par lui. Un commandement de payer précédant la saisie-vente, laissant un délai de huit jours, précède l’acte de saisie. Si les biens d’une valeur inférieure à 535 € doivent être saisis, l’autorisation du juge de l’exécution est requise. En pratique, la saisie-vente sur un locataire déjà en impayés aboutit rarement à rentrer la dette — mais son évocation accélère souvent le paiement.

La saisie-attribution du compte bancaire est plus efficace : elle opère entre les mains de la banque, sans autorisation préalable du juge — le juge de l’exécution ne connaît que les contestations. Le solde créditeur est immobilisé dans la limite de la créance, sauf le solde bancaire insaisissable de 475,25 €. La banque verse sous quinze jours les sommes insaisissables non réclamées au compte du créancier.

Pour un locataire salarié, la saisie des rémunérations a été entièrement refondue au 1er juillet 2025 : plus de conciliation dirigée par le juge de l’exécution ni d’autorisation préalable. Le commissaire de justice signifie un commandement de payer, inscrit le jour même au registre numérique des saisies de rémunérations ; le débiteur dispose d’un mois pour payer ou rechercher un accord, et ne peut contester que devant le juge de l’exécution. La saisie se poursuit jusqu’à extinction de la dette, à hauteur de la quotité saisissable.

La procédure de paiement direct permet à un créancier de se faire payer directement par le tiers qui doit de l’argent au débiteur — l’employeur, la banque — par préférence à tous les autres. Elle est codifiée aux articles L. 213-1 et suivants du CPCE, sous un titre explicite : le paiement direct des pensions alimentaires. Une pension fixée par décision de justice, convention homologuée, convention parentale établie devant le CICFAC ou acte notarié.

Un loyer n’est pas une pension alimentaire. Le bailleur ne peut donc pas utiliser le paiement direct, quel que soit le montant de l’impayé — il passe par le chemin ordinaire : titre exécutoire, puis saisies. C’est la raison pour laquelle les guides qui décrivent le paiement direct parlent presque tous de pensions alimentaires : la procédure ne concerne tout simplement pas les loyers d’habitation.

La règle vient d’ailleurs d’être durcie : depuis le 1er avril 2026 (loi du 31 décembre 2025), le paiement direct ne vise plus que les termes à échoir et les termes échus des six derniers mois — cinq ans pour un organisme de prestation familiale subrogé. Cette actualisation ne change rien pour le bailleur, mais elle rappelle que même les créanciers privilégiés voient leurs voies de recouvrement rétrécies : la prescription et les délais se resserrent partout, et un impayé se poursuit vite.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 soumet toutes les actions dérivant du contrat de bail à la prescription de trois ans, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits l’autorisant à l’exercer. Pour des loyers, ce délai court loyer par loyer, à l’échéance de chaque terme : les six derniers mois se réclament d’un bloc, mais les impayés plus anciens sortent du délai un à un.

Trois événements interrompent le délai et le font repartir à zéro : la demande en justice (assignation, requête en injonction de payer), les mesures d’exécution forcée — saisies, saisies conservatoires — et la reconnaissance écrite de la dette par le locataire, comme un échéancier signé. La réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2020 a retiré de cette liste la mise en demeure et le commandement de payer : les signifier suspend la fuite du temps dans les esprits, pas dans le droit.

La conséquence pratique est simple : il ne faut pas laisser courir un dossier en se contentant de rappels amiables. Une relance polie qui dure dix-huit mois transforme une dette rentable en une moitié de dette. Dès que les relances s’éternisent, il faut sécuriser la créance — au minimum par une reconnaissance de dette signée, idéalement par une procédure.

Les émoluments du commissaire de justice sont réglementés par le code de commerce (art. A. 444-10 et suivants, arrêté du 28 février 2024). Pour les actes du recouvrement locatif, les montants hors taxes sont bornés et prévisibles — un point de repère utile avant d’engager quoi que ce soit.

S’ajoute un droit d’engagement de poursuites, proportionnel au montant de la créance et plafonné à 268,13 € HT. La bonne nouvelle du commandement de payer locatif : ce droit est à la charge du débiteur lorsque l’acte qui le porte incombe au débiteur — c’est le cas du commandement. Les frais d’actes signifiés restent en revanche avancés par le bailleur et récupérables sur le locataire en cas de condamnation.

Les délais des différents actes — huit jours pour la saisie-vente, un mois pour la saisie des rémunérations, six semaines pour la clause résolutoire — laissent au locataire la possibilité de payer sa dette, frais compris. Le commissaire de justice peut recevoir ces fonds lorsqu’il a reçu mandat de recouvrer ou d’encaisser des sommes dues en vertu d’un titre exécutoire, puis les reverser au bailleur selon les délais réglementaires.

Si le locataire propose un échéancier, mieux vaut le formaliser que le subir : un accord écrit, signé, avec un décompte de la dette et des dates ferms, vaut reconnaissance écrite de la dette et fait repartir la prescription. Le commissaire de justice peut dresser et suivre cet échéancier, avec un émolument réglementé par acompte.

Un point de méthode : dans un recouvrement, la question n’est pas seulement « peut-on saisir ? » mais « sur quoi ? ». Un locataire sans revenus saisissables et sans compte créditeur transforme un dossier juridiquement gagné en insolvabilité pratique. D’où l’intérêt de vérifier tôt — bail notarié ? caution solidaire ? GLI ? — ce qui rend la dette réellement recouvrable, et de piloter résiliation et recouvrement dans une même stratégie.