Commandement de payer : procédure, délais et modèle pour loyers impayés

Le commandement de payer est l’acte officiel par lequel le locataire est sommé de régler les loyers, charges ou dépôt de garantie impayés. Dans un bail d’habitation, il vise souvent la clause résolutoire, qui permet la résiliation du bail si le locataire ne paie pas dans le délai prévu.

Il ne faut pas le confondre avec une mise en demeure. La mise en demeure est envoyée par le bailleur ou son mandataire ; le commandement est signifié par un commissaire de justice. Il a une portée procédurale beaucoup plus forte, car il conditionne la suite devant le juge des contentieux de la protection.

Pour le bailleur, le commandement sert aussi à figer un dossier. Il établit une date, un montant, des obligations rappelées au locataire et une suite possible. À partir de là, chaque paiement, contestation ou silence du locataire doit être suivi attentivement.

La règle en vigueur depuis la réforme de 2023 est centrale : l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 indique que la clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Certains bailleurs ont encore en tête l’ancien délai de deux mois, parce qu’il figurait dans de nombreux modèles. En 2026, évitez de recopier un ancien document sans vérification et faites contrôler le dossier par le commissaire ou un avocat si le bail mentionne un autre délai.

Le délai ne signifie pas que l’expulsion est automatique au bout de six semaines. Il signifie que, si le paiement n’est pas intervenu et si les conditions sont réunies, le bailleur peut poursuivre la phase judiciaire pour faire constater ou prononcer la résiliation du bail et demander l’expulsion.

Un commandement de payer n’est pas un courrier libre. La loi impose des mentions dont l’absence peut fragiliser l’acte. Le commandement doit notamment indiquer le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, le délai laissé au locataire, l’avertissement sur la procédure judiciaire possible et les informations permettant de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le décompte mérite une attention particulière. Il doit être compréhensible : mois par mois, avec les loyers, provisions, paiements reçus et solde. Mieux vaut un décompte sobre et exact qu’une réclamation gonflée mais fragile.

Lorsque le bail prévoit une caution, le commandement doit aussi être signifié à cette caution dans le délai légal à compter de sa signification au locataire. C’est un point souvent oublié par les bailleurs particuliers, alors qu’il peut affecter le recouvrement des pénalités ou intérêts de retard.

Le commissaire de justice ne peut pas travailler efficacement avec un simple message indiquant “mon locataire ne paie plus”. Préparez un dossier complet, daté et lisible. L’objectif est de lui permettre de rédiger l’acte sans ambiguïté et de limiter les échanges complémentaires.

Rassemblez le bail signé, l’état civil du locataire, l’adresse du logement, les coordonnées de la caution, l’historique des paiements, les relances envoyées et le décompte arrêté à une date précise. Si une assurance loyers impayés existe, ajoutez les échanges avec l’assureur.

Un bon réflexe consiste à nommer les fichiers de manière chronologique : 2026-01-bail.pdf, 2026-05-relance-email.pdf, 2026-06-mise-en-demeure.pdf, 2026-08-decompte.pdf. Ce classement fait gagner du temps et renforce la crédibilité du dossier si une audience devient nécessaire.

Le propriétaire ne rédige pas lui-même le commandement de payer final : c’est l’acte du commissaire de justice. En revanche, il peut préparer une trame de demande très utile. Voici une structure simple à adapter avant envoi au professionnel.

Objet : demande de délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. Je suis propriétaire du logement situé [adresse], loué à [nom du locataire] selon bail signé le [date]. Les loyers et charges impayés s’élèvent à [montant] euros selon le décompte joint, arrêté au [date]. Le bail comporte une clause résolutoire. Merci de délivrer un commandement au locataire et, le cas échéant, de le signifier à la caution [coordonnées]. Pièces jointes : bail, décompte, relances, mise en demeure, justificatifs et coordonnées des parties.

Cette trame n’est pas un acte juridique autonome. Elle sert à transmettre les bonnes informations et à éviter les oublis. Le commissaire de justice adaptera la rédaction aux exigences légales et à la situation du dossier.