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Commandement de payer : procédure et délais pour loyers impayés
Commandement de payer pour loyer impayé : rôle du commissaire de justice, délai de 6 semaines, pièces à réunir et suite de la procédure.
Le commandement de payer est le document que beaucoup de propriétaires découvrent au moment où l’impayé devient sérieux. Il ne s’agit pas d’une simple lettre de relance : c’est un acte délivré par commissaire de justice, qui vise généralement la clause résolutoire du bail et ouvre le calendrier de la procédure.
Bien préparé, il met le locataire face à une alternative claire : régulariser la dette ou s’exposer à une action judiciaire. Mal préparé, il peut devenir un point de contestation : dette mal calculée, pièces manquantes, caution non informée ou adresse incorrecte.
Ce guide explique le rôle du commandement de payer, le délai applicable en 2026 et les informations à transmettre au commissaire de justice pour préparer votre demande.
À retenir
- Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice, pas par simple email du propriétaire.
- La clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement demeuré infructueux.
- La rédaction de l’acte relève du commissaire de justice : sa régularité conditionne toute la suite de la procédure.
- La caution doit être informée dans le délai légal lorsque le bail est garanti.
- Un bon dossier transmis au commissaire évite les retards et limite les contestations.
À quoi sert un commandement de payer ?
Le commandement de payer est l’acte officiel par lequel le locataire est sommé de régler les loyers, charges ou dépôt de garantie impayés. Dans un bail d’habitation, il vise souvent la clause résolutoire, qui permet la résiliation du bail si le locataire ne paie pas dans le délai prévu.
Il ne faut pas le confondre avec une mise en demeure. La mise en demeure est envoyée par le bailleur ou son mandataire ; le commandement est signifié par un commissaire de justice. Il a une portée procédurale beaucoup plus forte, car il conditionne la suite devant le juge des contentieux de la protection.
Pour le bailleur, le commandement sert aussi à figer un dossier. Il établit une date, un montant, des obligations rappelées au locataire et une suite possible. À partir de là, chaque paiement, contestation ou silence du locataire doit être suivi attentivement.
Quel délai en 2026 : six semaines ou deux mois ?
La règle en vigueur depuis la réforme de 2023 est centrale : l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 indique que la clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Certains bailleurs ont encore en tête l’ancien délai de deux mois, parce qu’il figurait dans de nombreux modèles. En 2026, évitez de recopier un ancien document sans vérification et faites contrôler le dossier par le commissaire ou un avocat si le bail mentionne un autre délai.
Le délai ne signifie pas que l’expulsion est automatique au bout de six semaines. Il signifie que, si le paiement n’est pas intervenu et si les conditions sont réunies, le bailleur peut poursuivre la phase judiciaire pour faire constater ou prononcer la résiliation du bail et demander l’expulsion.
Une régularité qui conditionne toute la procédure
Un commandement de payer n’est pas un courrier libre : c’est un acte régi par la loi, dont la régularité conditionne la suite de la procédure. Sa rédaction et sa signification relèvent du commissaire de justice, qui en assure la conformité aux exigences légales.
Le bailleur a un rôle de préparation, pas de rédaction : il fournit un décompte sobre et exact, arrêté à une date précise, et les pièces du dossier. Mieux vaut un décompte clair qu’une réclamation gonflée mais fragile.
Point souvent oublié par les bailleurs particuliers : lorsque le bail prévoit une caution, l’acte doit aussi être signifié à cette caution dans le délai légal à compter de sa signification au locataire, faute de quoi le recouvrement des pénalités ou intérêts de retard peut être affecté.
Comment préparer la saisine du commissaire de justice
Le commissaire de justice ne peut pas travailler efficacement avec un simple message indiquant “mon locataire ne paie plus”. Préparez un dossier complet, daté et lisible. L’objectif est de lui permettre de rédiger l’acte sans ambiguïté et de limiter les échanges complémentaires.
Rassemblez le bail signé, l’état civil du locataire, l’adresse du logement, les coordonnées de la caution, l’historique des paiements, les relances envoyées et le décompte arrêté à une date précise. Si une assurance loyers impayés existe, ajoutez les échanges avec l’assureur.
Un bon réflexe consiste à nommer les fichiers de manière chronologique : 2026-01-bail.pdf, 2026-05-relance-email.pdf, 2026-06-mise-en-demeure.pdf, 2026-08-decompte.pdf. Ce classement fait gagner du temps et renforce la crédibilité du dossier si une audience devient nécessaire.
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FAQ
Questions fréquentes
Puis-je envoyer un commandement de payer moi-même ?
Non, le commandement procédural est signifié par un commissaire de justice. Vous pouvez envoyer une relance ou une mise en demeure, mais pas remplacer l’acte officiel.
Le locataire peut-il payer une partie seulement ?
Oui, un paiement partiel réduit la dette mais ne régularise pas forcément l’ensemble. Il faut mettre à jour le décompte et demander conseil avant la suite judiciaire.