Résilier le bail pour faute du locataire : troubles, dégradations, sous-location

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les obligations du locataire. Trois d’entre elles dessinent les fautes les plus fréquentes devant les tribunaux : user paisiblement des locaux et s’abstenir de tout comportement qui porte atteinte aux équipements collectifs, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir (alinéa b) — c’est la base des troubles de voisinage ; répondre des dégradations et pertes survenues dans les locaux (alinéa c) ; assurer l’entretien courant et les réparations locatives (alinéa d). L’article 7 ajoute qu’il est interdit de transformer les locaux sans l’accord écrit du propriétaire (alinéa f).

Le code civil complète ce cadre. L’article 1728 met à la charge du preneur deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination du bail, et payer le prix. Une précision, tant la confusion circule : depuis 2014, l’usage paisible ne figure plus dans cet article — pour un bail d’habitation, il est prévu par l’article 7 b) de la loi de 1989. L’article 1729, lui, donne la sanction : si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou l’emploie à un autre usage que celui prévu, le bailleur peut faire résilier le bail. C’est le fondement direct de la résiliation pour mauvais usage.

Une faute plus récente existe depuis le 15 juin 2025 : dans les communes soumises à l’engagement de louer en résidence principale (article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme), le locataire doit occuper exclusivement le logement à ce titre, et la loi prévoit désormais expressément que le non-respect entraîne la résiliation de plein droit du bail (article 7 h) de la loi de 1989).

Le réflexe du bailleur est d’ouvrir le bail, d’y trouver une clause résolutoire et de vouloir l’actionner. L’article 4 g) de la loi de 1989 l’en empêche pour la plupart des fautes : toute clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’assurance ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux — résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée —, ou encore le non-respect de l’obligation de résidence principale, est réputée non écrite.

La conséquence est sèche. Quatre motifs seulement autorisent une clause résolutoire : les impayés, le défaut d’assurance, les troubles de voisinage — et encore, après une décision de justice définitive qui constate le trouble —, et le non-respect de la résidence principale là où ce régime s’applique, la résiliation n’intervenant qu’après la procédure de mise en demeure prévue par le code de l’urbanisme. Pour les dégradations, le défaut d’entretien, la sous-location non autorisée ou la transformation des lieux, la clause inscrite dans le bail ne produit aucun effet : elle est réputée non écrite, et la seule voie est la résiliation judiciaire.

Ce point condense une grande partie des erreurs de procédure : un bailleur qui délivre un commandement sur une clause inopérante perd des mois et affaiblit son dossier. Avant tout acte, la première question n’est pas « quelle clause mon bail contient-il ? » mais « quel motif la loi admet-elle pour cette clause ? ».

Pour toutes les autres fautes, la procédure passe par le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, compétent pour les litiges nés du bail d’habitation (article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire). Le fondement est double : l’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice, et l’article 1729 vise précisément le mauvais usage de la chose louée.

Ce que le juge recherche s’appelle la gravité. Un incident isolé ne suffit en principe pas : la jurisprudence exige des manquements graves et réitérés. Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 6 juin 2019, la Cour de cassation valide la résiliation d’un bail fondée sur des bruits, insultes et menaces documentés par les attestations des voisins, relevant que ces pièces établissaient suffisamment des « manquements graves et réitérés » à l’obligation de jouir paisiblement des lieux. C’est exactement le niveau de preuve qu’un dossier doit viser.

Aucun texte général n’impose une mise en demeure préalable à l’assignation en résiliation judiciaire. Mais beaucoup de baux la stipulent — relisez le vôtre avant d’assigner —, et elle reste recommandée dans tous les cas : elle fixe un délai de régularisation, montre la recherche d’une solution amiable et trace la faute par écrit.

Depuis la loi du 15 avril 2024, l’article 1253 du code civil codifie le trouble anormal de voisinage et vise expressément le locataire : celui qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Le voisin lésé peut donc se retourner directement contre votre locataire.

Mais le texte et la pratique portent une seconde leçon, moins confortable : le propriétaire peut lui-même être tenu responsable des nuisances causées par son locataire, quand les troubles excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Les voisins peuvent assigner le bailleur qui laisse faire. Agir contre un locataire bruyant n’est donc pas seulement une question de rentabilité ou de tranquillité : c’est aussi la façon de se protéger.

Côté procédure, les troubles de voisinage offrent deux chemins. Si une décision de justice passée en force de chose jugée constate le trouble, une clause résolutoire prévue au bail devient actionnable — c’est l’une des quatre exceptions de l’article 4 g). Sans cette décision définitive, ou sans clause, la voie reste la résiliation judiciaire fondée sur l’article 7 b) et la jurisprudence des manquements graves et réitérés. Dans les deux cas, la matière première est la même : attestations de voisins et du syndic, constats de commissaire de justice, mains courantes, échanges écrits.

Les dégradations relèvent de l’article 7 c) de la loi de 1989 et de l’article 1732 du code civil : le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant sa jouissance, sauf à prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute. La retenue sur le dépôt de garantie et l’état des lieux suivent leur propre régime, traité dans notre guide dédié. Quant à la voie pénale, l’article 322-1 du code pénal punit la destruction, la dégradation ou la détérioration du bien d’autrui de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende, sauf dommage léger. Mais une plainte pénale ne récupère pas le logement : la résiliation du bail reste une affaire civile.

La sous-location non autorisée est l’autre grande faute du quotidien. L’article 8 de la loi de 1989 est sans ambiguïté : le locataire ne peut ni céder le contrat ni sous-louer sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix — et le prix au mètre carré du local sous-loué ne peut excéder celui qu’il paie lui-même. Il doit transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite et la copie du bail. Sans accord écrit, la sous-location est un manquement : résiliation judiciaire sur le fondement de l’article 1729 et de l’article 1227 du code civil. En revanche, aucune résiliation automatique n’est prévue par la loi, et les annonces en ligne ne prouvent rien à elles seules : un constat de commissaire de justice établit la réalité de l’occupation.

Précision utile si le bail prend fin : le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Et la transformation des lieux sans accord écrit (article 7 f) suit la même logique que la sous-location : manquement au bail, résiliation par le juge.

Un dossier de faute se gagne sur les pièces. Rassemblez chronologiquement : le bail, les courriers écrits, la mise en demeure avec son délai, les constats de commissaire de justice — bruits, dégradations, présence d’un sous-locataire —, les attestations de voisins et du syndic, les échanges avec le locataire. Chaque élément doit dire la même chose : des manquements graves, et répétés.

Pendant ce temps, les interdits sont les mêmes que dans tous les dossiers d’habitation. Changer la serrure, pénétrer dans le logement, couper un équipement, pousser au départ : la violation de domicile est punie de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende (article 226-4 du code pénal), et le fait de forcer un occupant à quitter les lieux sans jugement de trois ans et 30 000 € (article 226-4-2). Une faute du locataire, même caractérisée, ne légalise jamais ces voies.

Enfin, aucune réforme ne vient compliquer ce régime : la loi du 18 août 2026 dite RIPOST ne change rien à la résiliation pour faute — elle vise d’autres situations, comme le maintien dans les meublés de tourisme. Le cadre reste celui décrit ici, et la discipline reste la même : qualifier la faute, vérifier ce que la loi permet de faire avec la clause, constituer la preuve, puis assigner.