Le locataire n’est pas assuré : résilier le bail pour défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de « s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire » et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification attendue est une attestation de l’assureur. La couverture minimale vise les risques locatifs : incendie, explosion, dégât des eaux.

Une précision utile, tant on lit de confusions en ligne : le texte n’est pas l’« article 7-2 ». Un article 7-2 existe, mais dans une autre loi (celle du 31 mai 1990) ; le régime du bail d’habitation repose sur l’article 7, alinéa g, de la loi de 1989. C’est ce texte qu’il faut viser, et c’est lui qui fixe le formalisme.

Autre différence avec les impayés : la clause résolutoire pour défaut d’assurance n’est pas obligatoirement insérée dans le bail. Pour les impayés, la loi impose au contrat de contenir une clause résolutoire de plein droit ; pour l’assurance, tout dépend de ce que les parties ont écrit — et la suite change selon le cas.

Première voie : le bail contient une clause résolutoire pour défaut d’assurance. Le bailleur charge un commissaire de justice de délivrer un commandement au locataire, qui a un mois pour souscrire une assurance et remettre l’attestation. Le formalisme est lourd pour une raison simple : la clause « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », et ce commandement doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions légales correspondantes. Un commandement mal rédigé est un commandement qui n’a rien produit.

Deuxième voie : le bailleur décide de souscrire lui-même une assurance « pour compte » du locataire. Là, pas de commissaire de justice : un courrier recommandé avec accusé de réception qui informe le locataire de cette intention, avec un mois pour s’assurer. À défaut, le bailleur souscrit — la prime annuelle, majorée au plus de 10 %, est récupérable auprès du locataire par douzième à chaque loyer.

Le piège est dans le texte lui-même : cette mise en demeure « vaut renoncement » à la clause résolutoire. Le bailleur qui envoie ce courrier ne peut plus ensuite demander la résiliation du bail pour défaut d’assurance, même si son bail contient la clause. Les deux voies sont exclusives : avant d’envoyer le moindre courrier, il faut savoir laquelle on emprunte.

Même après un commandement demeuré infructueux et le délai d’un mois écoulé, rien ne se produit « tout seul ». La résiliation de plein droit doit être constatée par le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, qui ordonne ensuite l’expulsion. Le locataire peut à l’audience contester la réalité du défaut, l’irrégularité du commandement ou solliciter des délais.

Sans clause résolutoire dans le bail, la voie est judiciaire d’emblée : une assignation demandant la résiliation du bail pour manquement à l’obligation d’assurance, avec expulsion. Une mise en demeure préalable est possible mais facultative — le juge apprécie alors la gravité du manquement au lieu de constater la clause.

Point de contenu souvent mal compris : la clause sanctionne le défaut d’assurance, pas seulement le défaut de transmission d’un papier. Un locataire qui démontre qu’il était effectivement assuré, sans avoir répondu à la demande d’attestation, dispose d’un argument sérieux pour contester la résiliation. C’est un motif de plus pour documenter le dossier dès la demande annuelle.

Un locataire sans assurance n’est pas un locataire expulsable de fait : tant qu’un juge n’a pas prononcé la résiliation, il reste en droit dans les lieux. Changer la serrure, entrer dans le logement ou le pousser au départ expose exactement comme dans les autres dossiers d’habitation.

Le code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende la violation du domicile par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (art. 226-4), et de trois ans et 30 000 € le fait de forcer un occupant à quitter les lieux sans le concours de la force publique (art. 226-4-2). Couper l’eau ou l’électricité pour accélérer le départ relève de ces mêmes manœuvres de pression : aucune assurance manquante ne légalise jamais cette voie.

La bonne stratégie pendant le délai d’un mois est judiciaire, pas matérielle : constituer le dossier (bail, demandes d’attestation restées sans réponse, commandement), et préparer l’assignation pour la saisir dès que le délai est acquis.

Le logement meublé loué en résidence principale ne fait pas d’exception : la loi étend expressément l’article 7 aux baux meublés (art. 25-3 de la même loi). Le locataire d’un meublé doit donc s’assurer et justifier dans les mêmes conditions, et la procédure décrite plus haut s’applique.

Le bail commercial est un autre monde : la loi de 1989 ne s’y applique pas, et il n’existe pas d’obligation légale d’assurance pour le preneur — l’assurance y est en principe contractuelle, quand le bail la prévoit. Une clause résolutoire du bail commercial ne produit elle-même effet qu’un mois après un commandement resté infructueux, mais le juge dispose d’un pouvoir que la résiliation d’habitation ne connaît pas : il peut accorder des délais au preneur et suspendre les effets de la clause s’il se libère dans les conditions fixées (art. L. 145-41 et suivants du code de commerce). Rien d’automatique, là non plus.

En pratique, un défaut d’assurance en bail commercial se traite comme une manquement contractuel : vérifier d’abord ce que le bail exige, et le montant de la clause résolutoire, avant tout commandement.

Les deux situations se rencontrent souvent : le locataire qui cesse de payer cesse aussi, un jour, de transmettre son attestation. La loi ne l’interdit pas et la pratique des tribunaux le connaît bien : les deux fondements peuvent être invoqués dans la même assignation, chaque cause de résiliation suivant son propre calendrier.

Mais les calendriers ne sont pas les mêmes. L’impayé suppose un commandement de payer — signifié au locataire, signalé à la CCAPEX — et un délai de six semaines avant l’assignation ; le défaut d’assurance, un commandement ou une mise en demeure suivie d’un mois. Les clauses ne sont pas les mêmes non plus : obligatoire dans le bail pour l’impayé, facultative pour l’assurance. Et le choix de l’assurance pour compte, s’il a été fait, ne ferme que la voie de l’assurance — les impayés restent actionnables.

Dans un dossier où tout s’enchevêtre, la discipline la plus rentable reste la même : viser chaque manquement séparément, avec son propre formalisme, plutôt qu’un courrier unique qui mélange tout et régularise rien.