Résilier le bail pour loyer impayé : la procédure complète

La clause résolutoire de plein droit figure à l'article 4 g de la loi du 6 juillet 1989 : elle prévoit la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges, et pour non-versement du dépôt de garantie. Tout bail d'habitation doit en contenir une, et depuis le 29 juillet 2023, le législateur a rendu cette clause obligatoire dans tout contrat signé à partir de cette date.

« De plein droit » ne veut pas dire automatique. La clause produit ses effets selon une procédure fixée à l'article 24 de la même loi : un acte précis, un délai précis, des mentions précises. Un bailleur qui se passe de cette procédure — en considérant le bail résilié du simple fait de l'impayé — voit sa démarche rejetée et perd des mois.

La clause ne joue d'ailleurs pas qu'en cas d'impayé : elle peut aussi viser le non-respect d'autres obligations du locataire, comme le trouble de voisinage, avec un délai propre. Pour l'impayé, le point de départ est toujours le même : le commandement de payer.

Premier acte : le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, qui vise la clause résolutoire. Depuis la loi du 27 juillet 2023, il laisse au locataire six semaines pour payer ou solliciter des délais — c'est l'ancien délai de deux mois qui a été ramené à six semaines. L'acte, rédigé à peine de nullité selon des mentions fixées par la loi, porte notamment le décompte de la dette et les voies dont le locataire dispose.

Le commandement s'accompagne d'obligations de signalement : signification à la caution dans les quinze jours lorsque le bail en comporte une, et signalement de la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) dès que l'impayé atteint deux mois de loyer, avec un diagnostic social et financier.

Si le locataire ne paie pas dans le délai et qu'aucun accord d'étalement n'intervient, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du lieu du logement, en référé si nécessaire. L'assignation doit être notifiée au représentant de l'État au moins six semaines avant l'audience. Point de vigilance : pour les dettes inférieures ou égales à 5 000 €, la saisine préalable d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur est obligatoire avant toute assignation.

Les baux anciens peuvent ne pas contenir de clause résolutoire. Dans ce cas, le bailleur demande au juge des contentieux de la protection de résilier le bail judiciairement, en plus du paiement des loyers : aucune démarche préalable de type commandement n'est exigée, mais le juge apprécie si la gravité de la faute justifie la résiliation.

La préparation du dossier devient alors déterminante : décompte précis de la dette, preuves des relances, mise en demeure demeurée sans effet, éventuels échanges avec le locataire. C'est ce faisceau qui convaincra le juge que l'impayé justifie de mettre fin au bail, et pas seulement de fixer un échéancier.

La mise en demeure, simple lettre recommandée du bailleur, n'est pas un préalable obligatoire mais reste utile pour structurer cette démonstration. Le guide dédié détaille son rôle et ses effets.

Le juge n'est pas un simple enregistreur de la clause. Il peut constater la résiliation du bail, prononcer l'expulsion, condamner le locataire au paiement des loyers et charges impayés, des frais et d'une indemnité d'occupation. Il peut aussi accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu'à trois ans, par dérogation au droit commun, à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant et soit en situation de régler sa dette.

Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus : si le locataire se libère selon l'échéancier, la clause est réputée ne pas avoir joué et le bail continue. En cas d'échec, la résiliation se produit et la procédure d'expulsion se poursuit. Un régime spécial s'applique si le locataire a saisi la commission de surendettement.

Après la résiliation, l'occupation se poursuit souvent : un commandement de quitter les lieux est signifié, laissant en principe deux mois au locataire, délai que le juge peut avoir réduit ou supprimé selon sa bonne volonté. Le juge de l'exécution peut encore accorder un délai de grâce d'un mois à un an. Entre le premier impayé et le départ effectif, ces délais s'additionnent : c'est ce calendrier complet qu'explique le guide des délais d'expulsion.

Toutes les actions dérivant du bail — loyers impayés, charges, résiliation — se prescrivent par trois ans à compter du jour où le créancier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Chaque échéance de loyer a donc son propre délai de trois ans.

Il n'existe pas de « forclusion » spécifique à l'impayé locatif : c'est bien la prescription triennale qui borne l'action. Une dette ancienne n'est donc pas forcément perdue, mais la prudence reste de mise : plus le temps passe, plus le locataire peut invoquer des paiements, des conventions ou des remises, et plus la preuve devient difficile.

La règle pratique en découle : agir tôt, même amiablement. Une mise en demeure interrompt la prescription, et le commandement de payer interrompt la reconnaissance de la dette autant qu'il la fige. Attendre des années en multipliant les promesses verbales est la pire des stratégies.