Résilier un bail commercial verbal : preuve, congé et résiliation sans écrit

Oui. L'article 1714 du code civil le dit sans détour : « on peut louer ou par écrit ou verbalement ». Et le statut des baux commerciaux ne fait pas machine arrière : il protège l'exploitation d'un fonds de commerce, indépendamment de la forme du contrat. Les juridictions du fond le rappellent régulièrement — un bail commercial n'est soumis à aucun formalisme particulier et peut valablement être conclu verbalement.

Attention cependant à ne pas confondre avec les baux dérogatoires : l'article L. 145-5 du code de commerce, qu'on lit parfois cité à ce sujet, régit le bail dérogatoire ou précaire conclu par écrit avec état des lieux — il ne concerne pas le bail verbal. La bonne question n'est donc pas « est-ce que le bail existe ? » mais « peut-on le prouver, et avec quel contenu ? ».

C'est là que le bail verbal change tout. Un bail écrit porte en lui sa durée, son prix, son terme, ses clauses. Un bail verbal, lui, se reconstruit pièce par pièce devant le juge — et chaque pièce manquante se retourne contre la partie qui en a besoin.

Le régime de preuve est à deux étages. Tant que le bail fait sans écrit n'a reçu aucune exécution et qu'une partie le nie, la preuve par témoins n'est pas reçue : seul le serment de celui qui nie peut être déféré (art. 1715 du code civil). Autrement dit, un prétendu bail dont rien n'a jamais été exécuté ne vaut presque rien.

Mais un bail commercial verbal a, presque toujours, reçu un commencement d'exécution : le locataire est dans les lieux, il paie. À partir de là, la preuve devient libre — mails, virements réguliers, échanges avec un agent immobilier, projet de bail resté non signé, tout se discute devant le juge. La limite est constante : la seule occupation des lieux ne suffit pas à prouver le bail, car elle ne démontre ni le paiement d'un loyer ni l'accomplissement des obligations qui en découlent. Des quittances établies unilatéralement par le bailleur, non signées, sans justificatif de paiement, ont ainsi été jugées insuffisantes.

Pour le prix, le code civil a un régime propre au bail verbal : en cas de contestation et à défaut de quittances, le bailleur est cru sur son serment ; le locataire peut préférer faire trancher le prix par des experts — mais alors les frais de l'expertise restent à sa charge si l'estimation dépasse le prix qu'il avait déclaré (art. 1716). Un mécanisme ancien, mais qui reste entre les mains du bailleur sérieux : comptabilité des encaissements tenue, virements identifiés « loyer », quittances signées.

Un bail commercial conclu verbalement est soumis au statut des baux commerciaux : c'est constant dans les décisions qui en traitent. Le locataire exploite un fonds, il bénéficie donc de la protection du renouvellement, des règles de loyer, de la prescription propre au statut. Le bailleur n'a pas un contrat de Second genre entre les mains — il a le même contrat, sans les clauses.

Et c'est sans les clauses que tout se complique. Pas de clause résolutoire : vous ne pouvez pas jouer le mécanisme de l'article L. 145-41 du code de commerce décrit pour les baux écrits (commandement de payer reproduisant l'alinéa visé, résiliation de plein droit un mois après un commandement infructueux). Pas de clause d'indexation : il est en pratique impossible d'obtenir la révision du loyer faute de stipulation écrite la prévoyant. Même la charge de la taxe foncière, si elle n'a pas été écrite, doit être prouvée comme ayant fait l'objet d'un accord entre les parties.

La conséquence principale pour un bailleur en conflit est procédurale : la résiliation d'un bail commercial verbal est régie par le droit commun de la résolution du contrat (art. 1224 et 1227 du code civil). Les tribunaux jugent qu'elle peut être demandée en justice — par assignation — sans qu'aucune mise en demeure préalable ne soit exigée avant la délivrance d'un commandement de payer, et qu'un montant conséquent de loyers impayés constitue une inexécution suffisamment grave pour justifier la résolution.

La mauvaise habitude consiste à recopier la procédure du bail écrit : commandement de payer visant la clause résolutoire, délai d'un mois, constat de résiliation. Sur un bail verbal, ce mécanisme n'existe pas — il n'y a pas de clause à viser. Un commandement de payer peut rester utile en pratique (il fait courir les intérêts et préconstitue la preuve de la dette), mais c'est l'assignation en résolution judiciaire qui est la vraie action, sur le fondement de l'inexécution grave.

Le juge appréciera la gravité : des arriérés importants, un locataire qui reste dans les lieux sans payer et sans régulariser, un échéancier amiable rompu — autant d'éléments qui pèsent dans le sens du bailleur. À l'inverse, une dette modérée ou en cours d'apurement sérieux peut conduire le juge à refuser la résolution, voire à accorder des délais de paiement au locataire, comme pour tout contrat.

Si l'objectif est d'abord de récupérer l'argent — pas le local — les voies de recouvrement restent celles de droit commun : mise en demeure, injonction de payer lorsque le dossier est liquide et documenté, saisies. La résiliation n'est qu'une des deux branches de l'action : on peut poursuivre la dette sans vouloir reprendre le local, ou les deux.

Terminer le bail sans conflit est peut-être la plus grande incertitude du bail verbal. Le texte sur le congé du bailleur — six mois avant la fin, par acte de commissaire de justice — vise littéralement « le bail fait par écrit » ; rien n'exclut que le statut s'applique aussi au bail verbal, mais le point se discute, et surtout : sans écrit, quand finit le bail ? La date de début, donc le terme et le point de départ d'une éventuelle tacite reconduction, sont souvent eux-mêmes des objets de contestation.

Sur la durée, la réponse la plus fréquente des juridictions du fond est que le bail verbal relève pleinement du statut, donc au moins de sa durée légale minimale de neuf ans — mais aucune décision de la Cour de cassation n'a tranché expressément le mode d'emploi complet du bail verbal. Mieux vaut le savoir avant de délivrer un congé : donné au mauvais terme, ou dans une forme discutable, il expose à la demande de renouvellement du locataire.

Car l'application du statut a une conséquence que le bailleur sous-estime : le titulaire d'un bail verbal peut réclamer le renouvellement, et donc l'indemnité d'éviction si le bailleur refuse de le renouveler sans motif légitime. La protection qu'on croit éviter en restant sans écrit, on la doit quand même — sans les clauses qui auraient permis de la gérer. La parade la plus sûre reste la régularisation : mettre le bail par écrit (durée, loyer, charges, taxe foncière, date de prise d'effet) transforme un litige de preuve en contrat lisible. À noter enfin : l'action relative à la qualification du bail se prescrit en principe par deux ans (art. L. 145-60 du code de commerce) — tant pour le locataire qui réclame le bénéfice du statut que pour celui qui en conteste l'application.