Caution du locataire : comment l’activer quand le loyer est impayé

Le type de caution figure dans l’acte de cautionnement, et il commande toute la stratégie. La caution solidaire peut être appelée dès le premier impayé : le bailleur s’adresse directement à elle, sans passer par le locataire et sans avoir à vérifier si celui-ci peut payer. Elle ne peut pas se prévaloir du bénéfice de discussion (art. 2305 du code civil), c’est-à-dire du droit d’obliger le créancier à poursuivre d’abord le débiteur principal.

La caution simple dispose au contraire de ce bénéfice : le bailleur doit d’abord s’adresser au locataire par un commandement de payer, et c’est seulement si l’impayé persiste qu’il se tourne vers la caution, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception pour en garder la preuve. Le commissaire de justice qui dresse le commandement en envoie copie à la caution.

Lorsque plusieurs personnes se sont portées cautions de la même dette, chacune est tenue pour le tout, mais celle qui est poursuivie peut opposer le bénéfice de division (art. 2306 du code civil) : le bailleur ne peut lui réclamer que sa part, à moins que les cautions se soient rendues solidaires entre elles. Dans tous les cas, ces bénéfices doivent être invoqués dès les premières poursuites (art. 2305-1 du code civil).

L’engagement d’une caution personne physique doit être écrit, et l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prescrit ses mentions à peine de nullité : le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au bail, la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article (celui qui organise la résiliation unilatérale d’un engagement à durée indéterminée), et la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location.

La mention de l’article 2297 est le cœur du dispositif : apposée par la caution elle-même, elle exprime son engagement en cas de défaillance, dans la limite d’un montant en principal et accessoires indiqué en toutes lettres et en chiffres — c’est la somme en toutes lettres qui prévaut en cas de différence. Depuis le 1er janvier 2022, la mention n’a plus à être manuscrite : elle peut être apposée par voie électronique, dès lors que le processus garantit qu’elle émane bien de la caution. Mais elle reste exigée à peine de nullité, et son contenu n’est plus strictement déterminé : le juge apprécie son caractère suffisant.

D’autres garde-fous protègent désormais la caution personne physique face à un créancier professionnel : le bailleur qui souscrit un engagement manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution peut le voir réduire (art. 2300 du code civil), et il doit la mettre en garde lorsque l’engagement du locataire apparaît inadapté à ses capacités financières (art. 2299), sous peine d’être déchu de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi.

L’article 22-1 de la loi de 1989 interdit, à peine de nullité, à un bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie couvrant les obligations locatives du locataire — une assurance loyers impayés, une garantie de gestionnaire, ou Visale — d’exiger en plus un cautionnement. La seule exception concerne le logement loué à un étudiant ou un apprenti. Le dépôt de garantie n’entre pas dans ce champ : cumul caution et dépôt reste possible.

La sanction est sans appel : le cautionnement est nul, et la nullité se découvre précisément au moment où l’on veut actionner la caution. C’est un contrôle à faire avant même la signature du bail, et un point à vérifier sur tout dossier en cours : si le précédent gestionnaire ou le bailleur a souscrit une GLI, la caution exigée à côté ne vaut rien.

Visale, la caution d’Action Logement, joue le même rôle que toute garantie : le bailleur ne peut souscrire sur la même période d’autre garantie pour les risques couverts, sous peine de nullité. Le cumul Visale et dépôt de garantie est en revanche admis (sauf bail mobilité, où le dépôt est interdit).

C’est la règle la plus nouvelle et la plus souvent violée. Depuis le 29 juillet 2023 (loi n° 2023-668, dite loi Kasbarian-Bergé), l’article 24 de la loi de 1989 dispose que lorsque le bail est garanti par un cautionnement, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire.

La sanction est précise : à défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ni des intérêts de retard. La dette principale — les loyers et charges impayés — reste due, mais l’on perd l’accessoire contre la seule personne qui aurait pu le payer. Le texte vise « un cautionnement » sans distinguer caution simple et solidaire.

La précaution est simple et coûte zéro euro : dès que le commandement de payer est envisagé, transmettre au commissaire de justice l’adresse de la caution telle qu’elle figure à l’acte, pour que la signification soit faite dans le délai. C’est une raison de plus de relire l’acte de cautionnement avant même de déclencher le commandement.

Tout commence par un décompte exact : loyers et charges dus mois par mois, paiements partiels imputés, pénalités prévues au bail le cas échéant. Ce décompte, joint à la copie du bail et de l’acte de cautionnement, accompagne la mise en demeure adressée à la caution par lettre recommandée avec accusé de réception — pour la caution solidaire dès le premier impayé ; pour la caution simple, une fois le commandement de payer au locataire demeuré sans effet.

Si la mise en demeure ne suffit pas, l’action en paiement se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. En cas de condamnation, les biens personnels, les revenus et même le logement de la caution — s’il lui appartient — peuvent être saisis à la demande du bailleur. La caution en difficulté peut demander des délais au juge ou saisir la commission de surendettement ; et le dépôt d’un dossier de surendettement par le locataire ne libère pas la caution des impayés déjà nés.

Si la garantie est Visale, la voie est différente : la garantie se mobilise par une déclaration de litige dans l’espace personnel du bailleur, dès qu’il existe plus d’un mois d’impayés. La marche à suivre est stricte : relance du locataire, puis mise en demeure par lettre recommandée sous 15 jours, puis déclaration dans les 30 jours, pièces du dossier à l’appui. Action Logement répond sous 15 jours ouvrés si le dossier est complet, verse l’indemnité et se subroge dans le recouvrement contre le locataire.

Premier cercle : les nullités. Un acte sous signature privée sans la mention de l’article 2297, sans le montant du loyer et ses conditions de révision, sans la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1, ou sans remise d’un exemplaire du bail, est nul. Un cautionnement exigé malgré une GLI ou Visale déjà souscrite est nul, sauf étudiant ou apprenti.

Deuxième cercle : les décharges partielles. Un engagement manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution peut être réduit ; l’absence de mise en garde sur l’inadaptation de l’engagement aux capacités du locataire prive le bailleur de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi. Ces exigences pèsent sur le bailleur professionnel — une SCI familiale comprise — et se jouent au moment de la signature, pas au moment de l’impayé.

Troisième cercle : le temps. Toutes les actions dérivant du contrat de bail se prescrivent par trois ans (art. 7-1 de la loi de 1989), et la Cour de cassation a confirmé que ce délai est exclusif du droit commun en matière de cautionnement — s’agissant du recours de la caution contre le locataire (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 20-23.335). L’action du bailleur contre sa caution est, en principe, soumise au même délai triennal : chaque impayé se réclame dans le délai, on ne rattrape pas trois ans d’arriérés en une seule poursuite tardive.