Restitution du dépôt de garantie : délais, retenues et erreurs du bailleur

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le point de départ avec précision : le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, faite en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ni la date de l’état des lieux de sortie, ni la fin théorique du bail, ni la date de réception du courrier de préavis : c’est la remise des clés.

Le délai lui-même est de deux mois par défaut. Il est ramené à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée — conforme, pas identique au détail : des traces d’usure normale n’empêchent pas la conformité, c’est la différence de destination qu’il faut regarder. Se croire dans le délai d’un mois alors que l’état des lieux de sortie n’est pas conforme est l’erreur la plus coûteuse du bailleur, car elle déclenche la pénalité de retard.

Deux précisions utiles : le locataire doit indiquer sa nouvelle adresse lors de la remise des clés — exigez-la, elle conditionne sa protection en cas de retard ; et les mêmes délais valent pour le meublé, tandis que le bail mobilité interdit purement et simplement le dépôt de garantie.

À défaut de restitution dans les délais, le dépôt de garantie restant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal — le loyer hors charges — pour chaque période mensuelle commencée en retard. Une seule exception : la majoration n’est pas due lorsque le retard résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. C’est la règle actuelle de l’article 22, en place depuis la loi ALUR du 24 mars 2014.

Attention aux sites qui reprennent l’ancien régime : avant 2014, le solde non restitué produisait intérêt au taux légal. Ce n’est plus le cas — écrire ou compter autrement expose à un décompte faux. Exemple concret : dépôt de 1 200 €, loyer de 850 € hors charges, état des lieux de sortie non conforme et restitution au bout de trois mois et demi de retard : 4 périodes mensuelles commencées × 85 € = 340 € de majoration, soit 1 540 € dus si aucune retenue n’est justifiée.

La pénalité se joue surtout sur la retenue contestable : une retenue sans justification est traitée comme un dépôt non restitué. Le moyen le plus simple de ne jamais la payer est de restituer ou de justifier dans le délai, décompte en main.

L’article 22 autorise la restitution « déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». En pratique : les loyers et charges impayés, retenus par voie de compensation (art. 1347 du code civil) ; les réparations locatives non faites, constatées par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, chiffrées par devis ou facture ; les charges que le bailleur doit régler au syndic à la place du locataire.

En copropriété, une provision de 20 % maximum du dépôt peut être retenue le temps de l’arrêté des comptes provisoire de l’immeuble, avec régularisation dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes. Au-delà, la retenue provisionnelle devient excessive.

La justification n’est pas une politesse : c’est l’exigence légale. Les documents qui tiennent devant le juge sont les états des lieux comparés, des photographies, un constat de commissaire de justice, des devis ou factures de travaux — et, pour des loyers impayés, la lettre de réclamation restée sans réponse. Un décompte chiffré joint au remboursement du solde règle la plupart des litiges avant qu’ils naissent.

La peinture passée par le temps, la moquette usée, la tapisserie délavée : ce sont des dommages causés par la vétusté, et ils sont à la charge du propriétaire, même si la réparation nécessaire figure sur la liste des réparations locatives. Retenir le dépôt pour de l’usure normale est une erreur qui transforme une restitution banale en condamnation avec pénalité de retard.

Pour départager l’usure normale de la détérioration, bailleur et locataire peuvent appliquer une grille de vétusté — elle définit une durée de vie théorique et un coefficient de réduction annuel. Elle est facultative : à défaut de grille, l’appréciation se fait au cas par cas, sur pièces. Les grilles issues d’un accord collectif, prévues par le décret n° 2016-382, servent de référence quand les parties les ont adoptées.

La ligne de séparation tient en une question : le logement rendu est-il usé (bailleur) ou abîmé (locataire) ? Les états des lieux comparés tranchent — à condition qu’ils aient été faits, ce qui est l’objet de la section suivante.

Le locataire ne se présente pas au rendez-vous, refuse de faire ou de signer l’état des lieux de sortie : le bailleur saisit un commissaire de justice pour dresser le constat locatif, avec des frais partagés par moitié et une convocation au moins sept jours à l’avance. Le rapport s’impose aux parties. Si le locataire ne se présente pas au constat, c’est le juge des contentieux de la protection qu’il faut saisir : il constate le refus et désigne un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.

Le renversement existe aussi contre le bailleur. S’il est absent au rendez-vous du commissaire de justice, le locataire restitue les clés par lettre recommandée et, en l’absence d’état des lieux de sortie, il est considéré comme ayant remis le logement en bon état : la retenue pour dégradations devient alors quasi impossible.

Quant à l’état des lieux d’entrée manquant, les présomptions jouent contre celui qui a empêché qu’il soit fait : s’il s’agit d’un refus du bailleur après mise en demeure, il devra prouver avoir donné le logement en bon état d’usage ; s’il s’agit d’un refus du locataire ou d’une négligence des deux, le locataire est réputé avoir reçu le logement en bon état et doit le rendre en bon état, sauf preuve contraire. Les états des lieux sont la colonne vertébrale de la retenue : sans eux, il ne reste presque rien.

Retenir le dépôt sur des loyers impayés est légal — c’est une compensation, qui éteint la dette à due concurrence. Mais le dépôt n’est qu’une garantie, pas une purge : au-delà de son montant, la créance subsiste et se recouvre. La marche à suivre est celle du guide général sur les loyers impayés : mise en demeure, commandement de payer, puis procédure devant le juge des contentieux de la protection.

Et le temps travaille contre le bailleur : la prescription de trois ans de l’article 7-1 de la loi de 1989 court aussi sur ses créances. Un dépôt retenu « en attendant » pendant des années, sans décompte ni réclamation, fait perdre à la fois la pénalité de retard contestable et, plus grave, le droit de recouvrer les impayés anciens.

Deux interdits à connaître dans l’autre sens. Le locataire qui déduit son dépôt du dernier loyer est en tort : le bailleur peut refuser de lui délivrer une quittance, pratiquer une saisie conservatoire sans juge et lui réclamer les loyers dus et des dommages-intérêts. Et le dépôt de garantie n’est ni révisable ni extensible : on ne peut pas l’augmenter en cours de bail ni exiger d’autres sommes à la signature — c’est la fonction d’une caution, dans le respect de ses propres règles.

La loi de 1989 ne s’applique qu’à l’habitation : le dépôt de garantie d’un bail commercial relève du code de commerce, celui d’un bail professionnel des règles librement fixées au contrat. Pendant longtemps, cela signifiait un montant sans plafond et l’absence de tout délai légal de restitution. Ce monde vient de changer.

Depuis le 28 mai 2026, pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à cette date — le local commercial, pas les bureaux ni les entrepôts —, le dépôt de garantie est plafonné à un trimestre de loyer, plafond étendu aux garanties de substitution (caution bancaire, garantie à première demande, hypothèque, nantissement de compte), et le dépôt ne produit pas d’intérêts. La restitution doit intervenir dans les trois mois de la remise des clés, ou six mois pour restituer les garanties d’un autre type.

La réforme atteint aussi le stock : pour les baux commerciaux en cours d’exécution au 26 mai 2026, ces règles de restitution s’appliquent à compter du 26 août 2026, et la restitution incombe alors au nouveau bailleur en cas de vente du local. Un bailleur de local commercial doit donc désormais traiter la sortie de son preneur avec la même rigueur de délai qu’un bailleur d’habitation — sous sa propre sanction contractuelle et, à terme, légale.