Résilier un bail verbal : le régime et la procédure pour le propriétaire

Le code civil prévoit que les baux peuvent être faits verbalement. Rien n’impose un écrit pour que la location existe : dès lors qu’un logement est remis à un occupant contre le paiement d’un loyer, il y a bail, écrit ou non. Une fois le contrat commencé à être exécuté, il se prouve par tout moyen : virements mensuels réguliers, remise des clés, échanges de messages, quittances informelles, attestations.

En matière de logement, ce bail verbal relève de la loi du 6 juillet 1989, exactement comme un bail écrit. La cour de cassation l’a confirmé de manière nette : un bail verbal portant sur un local à usage d’habitation est réputé conclu pour la durée minimale prévue par la loi, c’est-à-dire trois ans lorsque le bailleur est une personne physique et six ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale. Pour un logement meublé, la durée minimale est d’un an.

Conséquence pratique immédiate : l’absence de contrat écrit ne raccourcit rien. Le locataire dispose de la même stabilité que s’il avait signé un bail de trois ans, et le bailleur est tenu par les mêmes règles de fond et de forme.

La résiliation d’un bail d’habitation s’apprécie à son échéance : c’est à cette date que le congé doit avoir été notifié, dans les délais légaux. Sans écrit, l’échéance ne disparaît pas — elle se déduit. La date de prise d’effet du bail se prouve par les premiers paiements de loyer, la remise des clés ou tout autre élément daté.

Une fois la date d’entrée établie, le bail verbal suit le même rythme qu’un bail écrit : il court pour la durée minimale légale, puis se reconduit tacitement par périodes de la même durée. Un locataire entré en mars 2024 sans bail écrit dans un logement vide loué par une personne physique a donc un bail réputé jusqu’en mars 2027, renouvelable par périodes triennales.

Cette reconstitution est source de contestations : le locataire peut soutenir une date d’entrée différente, le bailleur peut avoir perdu la trace des premiers versements. La première précaution consiste donc à rassembler dès maintenant les éléments qui datent le début de l’occupation, avant même d’envisager la résiliation.

Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu’en donnant congé, dans les formes de la loi du 6 juillet 1989, que le bail soit écrit ou verbal. Le congé doit être notifié à l’échéance du bail, avec un délai de préavis de six mois au moins pour un logement vide et trois mois pour un logement meublé.

Le congé doit indiquer un motif obligatoire : la reprise pour y loger le bailleur ou un proche, la vente du logement, ou un motif légitime et sérieux — par exemple des manquements répétés du locataire, dont les retards de paiement. Aucun motif, pas de congé valable. La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Un congé irrégulier est annulable : le bail continue, et l’échéance suivante peut être lointaine. Un congé donné dans l’intention de contourner les protections de la loi expose en outre le bailleur à une amende pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, le locataire pouvant demander la poursuite du bail et des dommages et intérêts.

Le locataire, lui, peut partir à tout moment. Il donne congé avec un préavis de trois mois pour un logement vide, réduit à un mois dans les cas prévus par la loi : mutation, perte d’emploi, nouvel emploi consécutif à une perte, bénéficiaires du RSA ou de l’aide personnalisée au logement, attributions d’un logement social, violences conjugales, ou logement situé en zone tendue. Pour un meublé, le préavis est d’un mois.

Le préavis se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre. Il court à compter de la réception, et le bail prend fin à la fin du préavis, quelle que soit l’échéance du bail.

Pour le bailleur, l’enseignement est simple : le caractère verbal du bail ne protège pas contre un départ du locataire, ni ne permet de réclamer les loyers au-delà du préavis régulièrement donné. C’est le contraire qui pose problème : sans congé régulier du bailleur, le locataire qui reste a droit au maintien dans les lieux.

Tant qu’aucun congé régulier n’a été notifié, le bail verbal se poursuit par reconduction tacite. Le propriétaire qui reprend unilatéralement les clés, change la serrure ou fait subir des pressions pour pousser l’occupant au départ commet une infraction : ces voies de fait sont pénalement sanctionnées, et elles fragilisent définitivement la position du bailleur.

Après un congé régulier arrivé à son terme, la situation change de nature : l’occupant qui reste devient un occupant sans droit ni titre. Sauf à avoir été autorisé par décision de justice, le bailleur ne peut pas l’expulser lui-même, mais il peut saisir le juge pour faire constater la fin du bail et obtenir l’expulsion, avec une indemnité d’occupation pour la période écoulée.

La règle d’or tient donc en une phrase : le bail verbal ne se résilie pas par la force ni par le silence, mais par un congé régulier à la bonne échéance.

Depuis la loi du 9 avril 2024, refuser au locataire la fourniture d’un contrat de location écrit ou la délivrance de quittances est puni d’un an d’emprisonnement et de 20 000 € d’amende, portée à 100 000 € pour une personne morale. Le bail verbal n’est pas interdit, mais refuser l’écrit est désormais sévèrement sanctionné.

Régulariser est simple et sans inconvénient pour le bailleur : un contrat écrit aligné sur la loi du 6 juillet 1989, reprenant la date d’entrée effective, le loyer en vigueur et les clauses habituelles, met fin à toutes les incertitudes — durée, échéance, preuve — et ne retire aucun droit au locataire qui n’y aurait pas déjà droit.

C’est aussi la meilleure protection pour la revente, l’assurance loyers impayés, la succession du bien et, le cas échéant, une future procédure : un dossier écrit, daté et cohérent fait gagner des mois.